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房地产市场已处于拐点的根本原因

最近的一则“中国房地产崩盘时间表”在网络引起了轩然大波，一些专家却认为中日两国的城市化进程不同，根本没有可比性，其依据在于日本在那时的平均人口年龄在40岁，已经处于老龄化国家，而中国当前的平均年龄为33岁，仍然具有较高的住房需求。那么现在，我们就来分析一下人口和房价之间的关系。

　　要说楼市能不能崩盘，首先要看这一轮房价为什么会暴涨。

　　这两年有一个词汇叫做“80后”，是指1980年到1990年之间出生的人，“80后”之所以引起社会的关注，是因为这部分群体正在逐步成为社会的中坚力量。而另一方面的原因，是上世纪八十年代这十年间中国迎来了一轮“婴儿潮”，这一轮人口高增长在1987年达到了顶峰，这一年中出生的孩子属兔。“80后”这一轮“婴儿潮”直接导致了后来升学和就业的压力。随后的几年，“80后”群体集中进入了婚龄，“结婚不和父母同住”“有房才有可能结婚”等莫名其妙的社会风尚成了当下男女得以结婚的重要前提，这样就直接产生了房价上涨的刚性需求。所以说，房产需求量陡然增多，房价快速上涨，其根本原因在于“80后” 群体集中进入了婚龄。

　　如果以28岁为平均婚龄来计算，1987年出生的孩子将在2015年结婚，那么从2015年开始，结婚的人就逐步减少了，这意味着住房的刚性需求开始逐年减少。

　　这是否意味着中国楼市要等到2015年才出现拐点呢？笔者以为没那么乐观！据笔者了解，身边很多这个年龄段的同事朋友都有两套甚至更多的住宅，已婚的“80后”小两口大多都有了自有住房，未婚并准备近几年结婚的年轻人父母也都为孩子提前买好了婚房。房地产业近几年的快速增长已经解决了大批待婚人群的住房需求。也就是说相当多的“80后”群体已经无需为婚房发愁。

　　那么笔者所观察到的情况是否是一种普遍现象呢？4月11日播出的《经济半小时》给出了一个参考数据。据统计，目前全国有6540万套已交付的住宅在近6个月中电表读数为0，很显然这些房子掌握在了炒家的手里。按照新婚夫妇生一个孩子来计算，6540万套能满足2亿以上人口的住房需求。

　　中国人口在1981—1990年净增1.43亿，平均年增长人口1584万，这一数字包括了城镇居民和农村人口，农村人口不会都进城，6540万套空置房产完全可以解决“80后”群体的结婚住房需求；如果再算上城镇人口已普遍够买了房子这一因素，6540万套空置房显然也是富富有余。也就是说，对于“80 后”结婚买房这一刚性需求而言，目前已有的空置房刚好够用，何况未来几年房屋的供给量还会不断增多呢？当然有人会说，土地是有限的，房子算是有限资源。但是有限的土地可以盖起更高的住宅，事实上土地是可以重复利用的。解决了刚性需求后，如此高的房价又会对一些家庭会改善住房条件的柔性需求有多大诱惑呢？

　　有证据表明住房需求没有那么多吗？经济学家牛刀提到了租售比这一指标，国际上一般租售比是1:200，最多不超过1:250，也就是说用250个月的租金，可以收回购房的投资款，这样投资就有价值。这项比例在深圳已经突破了1:500，在北京和上海是1:480。这一指标能够深刻的揭示当前民众对房产的刚性需求水平，因为如果需要住房，那么买不起房子的人也会租房，房租价格没上去，而且还空置了6540万套房产，这说明住房市场没有那么大的需求。

　　有人会问了，从始至终你怎么没提到农村人口迁徙进城市所产生的住房需求呢？除了上面提到的农村年轻一代要进城，年长的农村人口也需要进城。中国的城市化进程肯定会步步深入，但这需要一个过程。而且中国目前的城乡收入差距很大，农村人口想在城市买房，其难度可想而知，因此虚高的房价也不利于中国的城市化进程。 目前，提起房地产能否崩盘这一话题，很多人存在一些误区。以下列取几项逐个分析。

　　误区一：中央政府不会让房地产崩盘，地方政府为了拉动GDP也不会让房地产降价。

　　这是一个很荒谬的论断，回顾这几年的房地产市场大牛市，政府出台的遏制房价上涨的政策还少吗？但是它能遏制住吗？市场经济永远以供需关系来决定商品价格，政府无法遏制房价上涨，自然也无法阻止房价下跌，除非彻底回到计划经济时代来规定房价。而地方政府所提高的GDP数据，并不能改变人们对于房价的价值认同感。

　　误区二：各地都爆出新“地王”，开发商拿地成本高了，因此房价一定会上涨。

　　这是极其荒唐的观点，开发商从政府手中买地，这是一笔交易；开发商盖好了房子卖给购房者，这是另外一笔交易。两笔交易之间有因果关系吗？谁说开发商低价拿地盖出的房子便宜？谁说开发商高成本拿地不会投资失败？谁又保证开发商投资房地产稳赚不赔了？开发商盖出房子定好了价格能否被市场所接纳，市场会根据供需关系来给出一个答复。没有人会保证开发商一定会赚钱，也没有人保证房地产的炒家们一定会赚钱。

　　误区三：市场历来“买涨不买跌”，一旦市场转向，会导致许多本已决定购房的投资者继续观望，市场需求也会减少。所以房产商一定会死扛着高价不降价，他们之间有一种默契。

　　持这种观点的人可以参考上世纪90年代的VCD市场，当商品供应量远大于市场需求量的时候，价格战无法避免，各大品牌会争先恐后的不计成本抛售，市场营销学管这种情况叫做“囚徒理论”。虽然房地产市场对于国家经济的影响远非其他商品所能比拟，但是房子也是商品，也必须符合商品经济的原则。当买的起房子的都买完了，买不起房子的也不会买的时候，多余的房子除了降价没有其他可能。

　　误区四：目前深圳、北京等一线城市房价确实太高了，但是二三线城市的房价具有投资价值。以笔者身处的长春为例，长春的房价虽然在近几年中涨到了2~3倍，但和全国一线城市相比，仍然具有很大的差距，长春的楼市是否具有投资价值笔者不予置评，但身边很多朋友认为无论全国楼市是否崩盘，也不会波及到长春这样的二三线城市。

　　这种观点是错误的。商品是否具有升值空间主要看供需关系，北京的房价是高，但假设北京的房屋供给无法满足住房需求的话，那么房价仍然会继续高攀；二三线城市的房价之所以涨不上去，也正是因为各方面原因导致这些城市的住房需求量少。

　　根据以上分析，我们可以得到一个结论，从目前国内对于房产的需求来看，房产市场已经供大于求，降价成为必然的趋势。对于目前的中国房地产市场而言，最好的结果是平稳降价或者滞涨，随着国民收入的不断提升以及不断新增的住房需求，以时间换空间，渐渐的来消化当前虚高的房价和空置的房产，这样就可以避免楼市的崩盘。但是令人遗憾的是，近期在北京两个地块地价接连创新高之后，全国楼市在北京等一线城市的带动下以惊人的幅度疯涨，这种状态很像是中国股市在2007 年10月前的那段行情，股市里有一个规律，就是牛市的末期通常会加速上涨。房地产市场已经进入了最后的疯狂，崩盘的出现成为大概率事件。

（摘自搜狐财经中心）

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